Abwasserrohrsanierung und WEG Beschlussfassung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft treffen unterschiedliche Menschen aufeinander. Stehen Sanierungsmaßnahmen an, gibt es oft Schwierigkeiten zeitnah einen gemeinsamen Beschluss zu fassen. Die Gründe für Uneinigkeit sind nicht nur in den unterschiedlichen Charakteren und Persönlichkeiten der Besitzer zu suchen. Auch die eigenen Rücklagen oder die Gesetzgebung hinsichtlich Sonder- und Gemeinschaftseigentum tun ihr Übriges.
 
 
Um den Traum vom eigenen Heim wahrwerden zu lassen, wird viel Geld und auch viel Herzblut investiert. Das gilt für ein eigenes Haus ebenso wie für eine eigene Wohnung. Eine Wohnung in einem Haus zu kaufen bedeutet - gleich dem Hausbesitzer -  Verantwortung für die Bausubstanz & aller technischen Anlagen zu übernehmen. Damit wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer Zweckgemeinschaft. Menschen mit den unterschiedlichsten Charakteren treffen hier aufeinander, wo jeder einzelne eigene Beweggründe und Sichtweisen zu Belangen rund um die Immobilie hat. Da kann es schon manches Mal hoch her gehen und mittendrin … steckt der Verwalter.

Rendite oder Sanierung

Da spielt Geld eine wichtige Rolle. Geld, welches schon investiert wurde und noch zu investieren ist. Nicht jeder ist in der Lage oder auch Willens zusätzlichen Invest zum Erhalt der Immobilie aufzubringen. Andererseits gibt es Eigentümer, die vordergründig das „Problem“ gelöst haben wollen bzw. die Notwendigkeit einer Lösung in den Vordergrund stellen. Die Hintergründe für diese Sichtweisen sind ausschlaggebend. So sind Eigentümer, die die Wohnungen als Renditeobjekte oder zur Altersvorsorge sehen und selbst nicht drin wohnen, eher auf das Finanzielle bedacht, während Eigentümer, die auch in ihren Immobilien leben, mehr Verständnis für die Lösung des Problems aufbringen, auch wenn es kostet.

Bin ich wirklich nicht betroffen?

Auch Art und Umfang der Bau -oder Erhaltungsmaßnahmen der Immobilie entscheiden, ob die WEG schnell einen optimalen Beschluss fassen kann oder nicht. Geht es zum Beispiel um marode Abwasserrohre, sind es oftmals die Mieter aus den unteren Etagen, die mit ständigen Rohrbrüchen kämpfen müssen und hautnah in ihrem Alltag erleben, was es heißt, wenn alte Abwasserohre ihren Dienst versagen. Eigentümer in den oberen Etagen wissen zwar um das Problem, sind jedoch oft nicht unmittelbar betroffen. Diesen Eigentümern die Notwendigkeit zu vermitteln eine Menge Geld in die Hand zu nehmen, um das Problem endgültig aus der Welt zu schaffen, kann zur Herausforderung werden.

Bankkredit oder Eigenkapital

Ein anderer Beweggrund ist die Finanzierung einer solchen Baumaßnahme. Einige Eigentümer haben etwas Bares angespart und können dies ohne Finanzierung in den Sanierungstopf geben. Dies hat den Vorteil, dass die Sonderumlage ihrer Wohnung gering bleibt, was im Falle eines geplanten Verkaufs von Vorteil sein kann. Zudem bringt es Steuervorteile, da solche Beträge gut absetzbar sind. Nachvollziehbar, dass diese Eigentümer daher keine Notwendigkeit sehen, sich an einer Finanzierung zu beteiligen. Allerdings, je weniger Parteien sich am Bankkredit beteiligen, umso höher werden die Zinsen. Die Inhomogenität einer WEG Gemeinschaft kann einen Verwalter und die Gemeinschaft selber manchmal vor großen Herausforderungen stellen.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum

Steht eine Rohrsanierung an, muss zusätzlich noch die Klärung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums angegangen werden. Einige WEGs haben bereits in ihren Satzungen verankert, dass Anbindungen - also die Abwasserleitungen, die von der jeweiligen Wohnung zum Fallstrang oder der Sammelleitung führen - zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sollte dies nicht der Fall sein, kann es kompliziert werden.

Generell ist es so, dass alle technischen Anlagen, die von mehreren Eigentümer oder Mietern genutzt werden, zum Gemeinschaftseigentum gehören. Da Fallstränge und Sammelleitungen dazu dienen, dass Abwasser der gesamten Immobile dem Kanalsystem zuzuführen, ist es unumstritten, dass diese Gemeinschaftseigentum sind. Dabei ist es unerheblich, wo sie verlaufen. Sofern es Leitungen gibt, die ab erster möglicher Absperrung den Betrieb der technischen Anlage nicht beeinflussen, gehören diese zum Sondereigentum – unzwar ab der Absperrmöglichkeit. Dies betrifft die Anbindungen zu den einzelnen Wohnungen und ist die herrschende Meinung.

Unterschiedliche Auslegungen

Doch Rechtlich gibt es unterschiedliche Auslegungen und Meinungen. Denn befinden sich die Anbindungen innerhalb des Gemeinschaftseigentums also beispielsweise im Kellerbereich oder in den Zwischenwänden mehrerer Wohnungen hat das BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12 diese ebenfalls als Gemeinschaftseigentum erklärt. WEG’s können unabhängig von der Lage der Leitungen und der Frage, wer diese nutzt, alle Abwasserleitungen zum Gemeinschaftseigentum erklären (§ 5 Abs. 3 WEG), was eine Sanierung und auch die Beschlussfassung vereinfachen kann.

Was können WEGs und Verwalter nun tun, um gemeinschaftlich schnell die beste Lösung für ein marodes Abwassersystem zu finden? Im Falle einer Rohrsanierung haben unsere Kollegen schon einige WEG Versammlungen diesbezüglich erlebt. Diese Tipps können Sie gern in unserem Whitepaper nachlesen.

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Trotz verschiedener Meinungen und Beweggründen eint doch alle ein wichtiger Punkt: Alle möchten Teil einer funktionierenden und schönen Immobilie sein - um dort zu leben, dort eine Wohnung mit guter Rendite zu besitzen und/oder den Lebensabend in Ruhe und Sicherheit zu verbringen.

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